La réforme de la facturation électronique s’applique à toutes les entreprises françaises assujetties à la TVA. Pour les SCI, la règle est simple : si votre structure n’est pas assujettie à la TVA, elle n’est pas concernée par la réforme. Si elle l’est, elle devra respecter les nouvelles obligations d’e-invoicing et d’e-reporting. Encore faut-il savoir de quel côté on se situe.
La TVA, seul critère qui compte
Le principe général
La réforme ne s’applique pas à toutes les SCI indistinctement. C’est l’assujettissement à la TVA qui détermine vos obligations. Une SCI qui loue des logements nus à des particuliers est exonérée de TVA et n’a aucune obligation d’émettre des factures électroniques. En revanche, une SCI qui loue des locaux professionnels aménagés ou qui pratique la para-hôtellerie est assujettie de plein droit et entre pleinement dans le champ de la réforme.
Les cas d’assujettissement à connaître
Certaines activités rendent la SCI assujettie à la TVA automatiquement : la location de locaux aménagés à usage professionnel, la location de places de stationnement non accessoires à un logement, ou encore la para-hôtellerie (location meublée avec au moins trois prestations accessoires comme le petit-déjeuner, le nettoyage régulier ou la réception de clientèle).
D’autres activités sont exonérées par défaut mais peuvent donner lieu à une option volontaire pour la TVA, notamment la location de locaux nus à usage professionnel. Dans ce cas, la SCI devient assujettie et se retrouve soumise à la réforme.
Ce que la réforme impose concrètement
E-invoicing et e-reporting : deux obligations distinctes
L’e-invoicing désigne l’obligation d’émettre et de recevoir des factures dans un format structuré (Factur-X, UBL ou CII) via une Plateforme Agréée (PA) immatriculée par la DGFiP. Un simple PDF envoyé par e-mail ne suffit plus.
L’e-reporting complète ce dispositif pour les opérations avec des clients non assujettis ou établis à l’étranger. Il s’agit de transmettre les données de transaction et de paiement à l’administration fiscale, via la même plateforme agréée.
Quelle obligation selon votre client ?
Si votre SCI loue à une entreprise assujettie à la TVA établie en France, l’e-invoicing s’applique : vous devez émettre une facture électronique structurée. Si vous louez à un particulier ou à un client étranger, c’est l’e-reporting de transaction qui s’impose. Dans tous les cas, pour les prestations de services, un e-reporting de paiement est également requis, sauf option pour le paiement de la TVA sur les débits.
Le calendrier à retenir
Septembre 2026 : la réception pour toutes les SCI assujetties
Dès le 1er septembre 2026, toutes les SCI assujetties à la TVA, quelle que soit leur taille, devront être en mesure de recevoir des factures électroniques. Les grandes entreprises et ETI devront également en émettre à cette date.
Septembre 2027 : l’émission pour les PME
La grande majorité des SCI relève de la catégorie PME. Elles ont jusqu’au 1er septembre 2027 pour être en mesure d’émettre leurs factures au format électronique et de transmettre leurs données de transaction et de paiement.
Comment se préparer ?
La première étape est de confirmer votre assujettissement à la TVA et d’identifier la nature de vos activités de location. Ensuite, il faut choisir une Plateforme Agréée immatriculée par la DGFiP et vérifier que votre logiciel de facturation électronique SCI est capable de générer des factures aux formats réglementaires.
Propriétaire et bricoleur du dimanche, j’ai appris sur le tas en rénovant ma propre maison. Entre erreurs et réussites, j’ai accumulé pas mal d’expériences que j’essaie de partager ici de façon simple. L’objectif ? Éviter aux autres les difficultés que j’ai connues !
